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樓市政策再現“雙向調節” 穩定市場主基調不改

2019-10-17 20:00  文章來源:網絡整理    字體:

  樓市政策再現“雙向調節” 穩定市場主基調不改

  21世紀經濟報道 張敏 北京報道

  以房價監測機制的落地為代表,樓市調控長效機制正在加緊完善,并逐漸落地。現有的調控政策仍需堅持,從而為長效機制創造空間。

  10月15日,南京市六合區傳出松綁“限購令”的消息,在南京有居住證,大專學歷的外地人不需要近3年內累計2年社保或個稅,就可以開具購房證明。此前的6月,南京市高淳區率先松綁了購房政策。

  同日,天津市發改委就《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施(試行)》征求意見,擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行一年。其中規定,對承接北京非首都功能疏解的項目,對戶籍暫未遷入天津的職工,其家庭在天津無住房的,可在天津購買1套住房,無需社保或納稅證明。文件同時還放松了天津的落戶政策。

  盡管天津的初衷并不是松綁調控,但一旦該文件得以通過,仍然可能在客觀上刺激市場需求。同一天內,天津和南京兩個二線城市的樓市政策出現調整,令人浮想聯翩。

  事實上,從今年8月以來,就陸續有城市調整樓市政策。其中既有直接松綁的做法,也有落戶新政、人才引進、區域政策的間接影響。

  在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的大背景下,這些調整的背后邏輯是什么?

  “微調”背后有隱情

  此次調整之前,天津和南京的購房門檻是一致的,均為“近3年內累計2年社保或個稅”,且兩地的政策均出臺于2017年初。也即,這次部分區域調整是對上一輪調控政策的弱化。

  雖然這次調整僅限于部分區域,但由于兩個城市均為“熱點二線”,其對市場帶來的影響仍然不小。

  在天津和南京之前,已有部分城市對樓市政策進行了微調。

  10月8日,揚州住房公積金管理中心發文指出,為充分發揮住房公積金的作用,幫助城鎮中低收入職工解決住房困難,支持剛性住房需求,從2019年10月15日起,將揚州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元(單職工繳存住房公積金的,最高限額從21萬元恢復至30萬元);將住房公積金貸款還貸能力系數由目前的0.3上調為0.5。

  9月末和10月初,湖北宜昌、安徽宿州全面放開落戶。后者還提出,農業轉移人口在主城區購買首套商品住房、辦理不動產登記證并落戶,對繳納的契稅給予全額財政補貼。

  更早之前的8月末和9月初,湖南臨澧、浙江嘉興分別以給予購房貨幣補貼、提高公積金貸款額度等方式來松綁調控。河南省則對全省農村教師購房給予優惠。

  在同期,收緊調控仍是房地產業的主流,并且逐步從需求端走向融資端。那么,如何理解這一背景下的地方政策調整?

  “當前的樓市調控政策,可以大致分為兩類。一類是針對樓市進行的主動調整,包括公積金政策、購房補貼,等等。另一類涵蓋在落戶新政、人才引進政策、區域政策等文件中,其著力點并不在房地產市場,但能客觀上對樓市帶來影響。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,有些城市的做法則兼具上述兩種性質,如安徽宿州。

  他指出,對于后者,應該放到更大的視野下來審視,而不能等同于樓市調控松綁。比如,天津的購房新政,目的是“承接北京非首都功能疏解”,且僅限定在兩個科技園區內實行,避免影響到較為敏感的主城區。這也體現出政策設計中的用心。

  即使對于前者,也不應簡單理解為松綁調控。因為按照“一城一策”的原則,在不違背大原則的前提下,地方政府本身就擁有對政策進行調整的權限。

  針對南京六合的此次調整,上海易居研究院的分析認為,原因主要有兩點:一方面調控取得了階段性成果;另一方面,區域市場暗藏下行風險。據監測,六合區的商品住宅庫存量自2019年以來節節攀升,目前維持在60萬平方米左右的高位,去化周期維持在10個月左右,顯著高于南京整體水平。

  穩樓市是“雙向調節”

  本輪房地產調控始于2016年初,從區域上看,調控政策從一線城市延伸到東部熱點二線城市,再向中西部城市逐漸蔓延;從力度上看,調控手段愈加多樣,力度不斷加大。到目前為止,樓市調控的力度、范圍、時長均堪稱前所未有。

  目前,房地產市場進入下行期已成行業共識。今年以來,全國房地產市場成交規模始終處于負增長狀態,“金九銀十”成色不足,大型房企的銷售增長率也普遍下滑。

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