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去年深圳大宗交易仍處高位 寫字樓租賃市場面臨壓力

2019-10-21 09:38  文章來源:網絡整理    字體:

新聞提要   在寫字樓市場的供應和成交方面,根據戴德梁行數據,2018年深圳甲級寫字樓新增供應量達到70萬平方米,同比減少17.6%,仍屬于高位,全年45.6萬平方米的吸納量為歷史次高。  

中華寫字樓網():去年深圳大宗交易仍處高位 寫字樓租賃市場面臨壓力

  2018年深圳大宗交易市場,整體表現仍然十分活躍。根據戴德梁行數據,2018年全年錄得交易總額約280億元。其中,優質寫字樓資產備受投資者青睞,占全年大宗交易總額的近50%。相較2017年,深圳的大宗交易額有約20%的回落。

對于交易額回落的原因,戴德梁行華南區資本市場主管陳俊儒認為,一方面是整體宏觀金融環境對投資者資金面的影響;另一方面,深圳2018年的城市更新、工改項目的政策頻繁出臺和調整,工業廠房的交易較2017年有所下降。2017年12月22日,深圳出臺了被業內人士稱為“深圳史上最嚴工改政策“。

 

  寫字樓租賃市場面臨壓力

  在寫字樓市場的供應和成交方面,根據戴德梁行數據,2018年深圳甲級寫字樓新增供應量達到70萬平方米,同比減少17.6%,仍屬于高位,全年45.6萬平方米的吸納量為歷史次高。不過,由于整體經濟與企業經營面臨的壓力的預期,令寫字樓需求在下半年出現明顯的放緩跡象。此外,在監管收緊的同時,P2P企業爆雷、債券違約因素使得金融業需求放緩,金融企業聚集的福田中心區受到一定拖累,甚至出現包租客及金融類企業退租的情況。典型案例如深圳第一高樓平安金融中心,2018年6月一次性退租10層樓共計3萬平方米。此前有專家表示,該10層物業為包租公司作為二房東拿下,受整體經濟情況影響,出租率下降致包租公司資金鏈緊張而退租。

  此外,在行業需求方面,出現了此消彼長的勢頭。從行業需求來看,金融行業景氣度下降令其在甲級寫字樓租賃活動中的比例大幅減少,在2017年10月至2018年9月的租賃成交面積中僅占到15%;而隨著深圳TMT行業的高速發展,甲級寫字樓受到越來越多科技企業的青睞,在甲級寫字樓租賃成交面積的占比達到36%。

  對于2019年的大宗交易市場,陳俊儒認為,內資買家優勢不若以往,在2019年的投資將仍然保持相對謹慎的態度;但從另一方面來看,基于市場環境下的現金流壓力增大,預計將會有更多的可售物業或資產包出現,同時資產定價也會歸趨理性,有利于大宗交易市場的長期發展,擁有整體運營及資產管理能力與經驗的機構投資人優勢將逐漸顯現。

  大宗交易市場仍處高位 未來被看好

  從近兩年數據上來看,大宗交易市場的交易金額仍處于比較高的區間運行,整體上比較活躍。據了解,戴德梁行資本市場團隊在2018上半年促成了福田中心區的國際商會中心部分樓層的機構投資項目的成交。陳俊儒表示,這是深圳近年來首宗真正意義上的外資機構投資人進入深圳市場收購成熟優質物業的案例,具有標志性意義。不過,自用型買家仍是傳統大宗交易主力,例如廣州銀行收購招商太子灣商務廣場D棟;另據報道,2018年年中左右,理士國際集團、蘭江地產集團、深圳市亞桐控股集團等亦買入太子灣總部基地大面積物業單位。

  另外,對于2018年深圳大宗交易宗數減少的原因,陳俊儒表示,在自用、投資、開發商和政府四大類買家中,成交宗數減少的原因一部分來自于開發商和政府機構成交量的減少。

  陳俊儒認為,深圳經濟活力較強,而且營商和商務環境良好,在粵港澳大灣區規劃的利好下,看好深圳長期發展的投資型買家逐漸增多。與北京、上海及廣州對比,在大宗交易的投資者結構中,深圳的外資買家占比遠低于其他城市;在外資持續加大粵港澳大灣區投資力度、內資買家優勢明顯減少的背景下,預計在接下來的幾年中,深圳大宗交易市場的外資機構比例將逐漸增加。未來市場對于戴德梁行這樣的機構來說,還會是比較好的機會。

來源:南方網

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