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關于房屋的買賣價款問題,應該如何維護自己的

2019-10-20 21:56  文章來源:網絡整理    字體:


(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如雷同,可以和我們聯系,我們將撤銷)
      一、原告訴稱 
      原告張凱訴稱:2010年11月30日,原、被告達成房屋買賣協議,即原告將位于竇店鎮瓦窯頭村金鑫苑小區X號樓X單元X室賣給被告。該房面積91.5平方米,價款49萬元。被告當天付款9萬元,下欠40萬元,隨即雙方共同到開發公司售樓處辦理了更名過戶手續,被告當時承諾辦理完更名過戶手續便付清余款40萬元,但當天辦理完手續后被告未按約定付款,此后原告多次索要,被告總是明后應允,但一直未付,故訴至法院。訴訟請求:1、要求確認原、被告于2010年11月30日簽訂的關于房山區竇店鎮瓦窯頭村金鑫苑小區X號樓X單元X室房屋的買賣有效。2、要求被告立即支付原告剩余房款423681元。3、鑒定費、訴訟費由被告承擔。 
      二、被告辯稱 
      被告李曉燕辯稱:原、被告口頭達成的房屋買賣協議合法有效,并已全部實際履行。雙方當時約定的房屋總價款就是9萬元,已經全部給付原告,被告沒有義務另行支付房款。原告要求被告給付房款,亦應承擔舉證責任。退一步講,即使存在房款,原告的請求也已超過訴訟時效保護期間。2010年1月30日,雙方交付房款、變更合同、交付房屋,應以此作為訴訟時效之起算點,原告的請求權已過訴訟時效。另外,評估報告不應作為證據采信。本案評估報告未實際勘察訴爭房屋,報告中的評估價格不是訴爭房屋的評估價格。同時評估價格過高,2010年1月份,此類房屋價格達不到51萬元。即使判決給付房款,原告亦應承擔責任,應減少價款。因此,原告訴請無事實和法律依據,請求駁回原告的訴訟請求。 
      三、本院查明 
      經審理查明,2004年7月8日,張凱與北京聚源置業有限公司(以下簡稱聚源置業公司)簽訂商品房買賣合同,約定張凱購買聚源置業公司開發的位于北京市房山區竇店鎮瓦窯頭村金鑫苑小區X號樓X單元X號房屋一套。該房屋建筑面積為91.5平方米,價款為154873元。合同簽訂后,2004年7月15日,張凱向聚源置業公司交納購房款154873元。后聚源置業公司向張凱交付了訴爭房屋。 
      2009年11月底,張凱與李曉燕口頭達成房屋買賣協議,約定張凱將訴爭房屋賣給李曉燕。協議達成后,2010年1月30日,李曉燕通過銀行卡轉賬方式給付張凱購房款9萬元。同日,張凱向李曉燕交付訴爭房屋。當日,張凱與李曉燕又到聚源置業公司將商品房買賣合同中的買受人、交納購房款發票上的交款人變更為李曉燕,合同簽訂日期倒簽為2004年7月15日。后雙方因買賣房屋價款產生糾紛,張凱主張房屋買賣價款為49萬元,李曉燕尚欠40萬元購房款未付。李曉燕認為雙方是不錯的朋友關系,房屋買賣價款僅為9萬元,并已付清全部購房款。張凱曾訴至本院,要求李曉燕給付尚欠購房款,后撤回起訴。現張凱再次訴至本院。 
      審理中,經張凱申請,本院依法委托北京中地聯合房地產評估有限公司對訴爭房屋的價值進行評估。評估過程中,在評估人員進行現場勘察時,因為李曉燕不同意評估,其沒有參加現場勘察,只有其委托代理人田軍到達現場,因此評估人員不能進入訴爭房屋。故本院要求參照北京市房山區竇店鎮瓦窯頭村金鑫苑小區X號樓X單元X號房屋的結構,以毛坯房標準進行評估。最終,評估結論為:評估總額513681元。張凱支付評估費2568元。 
      另查,北京市房山區竇店鎮瓦窯頭村金鑫苑小區X號樓將來可以辦理房屋所有權證。至法庭辯論終結前,訴爭房屋尚沒有辦理房屋所有權證。
上述事實,有張凱與聚源置業公司簽訂的商品房買賣合同復印件、李曉燕與聚源置業公司補簽的商品房買賣合同復印件、購房款發票復印件、聚源置業公司證明、評估報告書、評估費發票、(2012)房民初字第3689號民事裁定書、調查筆錄、工作筆錄及雙方當事人陳述在案佐證,以上證據,經庭審質證及本院審查核實,可以作為認定事實的依據。 
      四、本院認為 
      本院認為:民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。張凱與李曉燕口頭達成的“二手房”買賣協議,是雙方當事人的真實意思表示,其內容不違反法律、行政法規的強制性規定,且雙方訴爭的房屋將來可以取得所有權,故該口頭房屋買賣協議合法有效。張凱與李曉燕亦認可該房屋買賣協議有效,本院對此予以確認。根據查明的事實,本案爭議的焦點在于訴爭房屋的買賣價款問題。李曉燕辯稱訴爭房屋買賣價款為9萬元,且已交付履行完畢,但在商品房交易市場房屋價格呈上升趨勢的前提下,李曉燕所主張的交易價款明顯不符合一般生活常理和現階段房屋交易習慣,且其也不能提供充分有效的證據對此予以證實,故該意見本院不予采信。關于訴爭房屋買賣價款,本院依據北京中地聯合房地產評估有限公司出具的評估報告中所確認的房屋買賣協議達成時的評估價格予以認定。故張凱主張訴爭房屋買賣價款為49萬元,李曉燕尚欠40萬元購房款未付的訴訟請求,本院予以支持。對其訴訟請求中要求過高部分,本院不予支持。對于李曉燕稱張凱的房屋買賣價款請求權已超過訴訟時效的抗辯意見,因雙方在先已就此事進行過訴訟,訴訟時效發生中斷,故對此抗辯意見,本院不予采信。對于李曉燕稱評估過程中未實際勘察訴爭房屋,故該評估報告中的評估價格并不是訴爭房屋的評估價格,該評估報告不應作為證據采信的意見,本院認為,在李曉燕不同意評估,并不積極配合評估的情況下,本院要求北京中地聯合房地產評估有限公司參照同樣戶型結構的房屋進行評估并出具評估報告,符合法律規定。因此,李曉燕的該答辯意見,本院亦不予采信。據此,依據《中華人民共和國合同法》第十條第一款、第六十條、第一百零九條之規定,判決如下: 
      五、裁判結果 
      一、被告李曉燕于本判決生效后十日內給付原告張凱購房款四十萬元。 
      二、駁回原告張凱的其他訴訟請求。 
      如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。 
      如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于北京市第一中級人民法院。

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